Poradnik zanim kupisz działkę pod dom, idź do gminy!!!
Czy jest plan?
Wszelkie informacje dotyczące działki należy dokładnie sprawdzić w Urzędzie Gminy, na terenie której jest położona. Pamiętajmy, że sprzedający, umyślnie czy nieświadomie, może nas wprowadzić w błąd. Zmieniają się przepisy, zmienia się faktyczny czy prawny status nieruchomości i niekiedy dokumenty ważne jeszcze niedawno już się zdezaktualizowały. Przede wszystkim trzeba ustalić, czy gmina ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pamiętajmy, że plany sporządzone i zatwierdzone przed 1995 r. w latach 2002 i 2003 straciły ważność, a nowe zostały uchwalone zaledwie w kilkunastu procentach gmin. Jeśli gmina ma plan, stanowi on przepis prawa na tym terenie. Wypisy i wyrys z tego planu może uzyskać każdy, nie tylko właściciel obiektu, który nas interesuje. Z nich dowiemy się, jakie przeznaczenie ma konkretna działka. Może być na niej planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, co odpowiada naszym zamierzeniom, ale równie dobrze np. wielorodzinna. Mogą być planowane obiekty użyteczności publicznej, handlowe, usługowe, szkoła, szpital, park czy cmentarz. Albo teren jest przewidziany pod uprawy rolne lub leśne. Warto więc sprawdzić, co mówi plan i, jeśli teren nie jest przewidziany pod budownictwo jednorodzinne, szukać działki, która na taki właśnie cel jest przeznaczona. W planie mogą też znajdować się ustalenia dotyczące warunków zabudowy terenu, na którym znajduje się działka, a wynikające z konieczności zachowania jego charakteru, m.in. nakazujące nawiązanie do architektury istniejących już budynków. Szczegółowe zapisy mogą określać wysokość nowych domów, geometrię dachów, kolor elewacji itp. Mogą również ograniczać sposób użytkowania terenu zgodnie z przepisami mającymi na celu np. Ochronę przyrody.
Jeśli nie ma planu
Jeśli gmina nie ma planu miejscowego, trzeba złożyć wniosek o decyzję dotyczącą warunków zabudowy. Zostały one określone w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717). Jednym z warunków jest tzw. dobre sąsiedztwo. Jeśli działka sąsiadująca bezpośrednio z działką, którą chcemy kupić, jest zabudowana, jeśli ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jeśli będzie można podłączyć budynek do mediów (wodociągu, kanalizacji, sieci gazowej, elektrycznej), wówczas istnieje szansa na uzyskanie pozytywnej decyzji. Trzeba też zwrócić uwagę na to, jaka jest klasyfikacja gruntu, który chcemy kupić. Sprawdzamy to w ewidencji gruntów i budynków, znajdującej się w starostwie. Jeśli jest to grunt rolny lub leśny, wówczas konieczna jest zmiana przeznaczenia terenu. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 r. z późniejszymi zmianami (tekst jednolity: Dz. U. Nr 121, poz. 1266). Określa ona, w stosunku do jakich gruntów wymagana jest zgoda na zmianę ich przeznaczenia. Chodzi tu o ochronę lepszych klas gruntów, które trzeba zachować na cele uprawowe. Z uzyskaniem zgody na tzw. odrolnienie gruntu nie ma problemów, jeśli taka zgoda była wyrażona już wcześniej, w trakcie sporządzania planu poprzednio obowiązującego. Wówczas jest ona nadal ważna. Zaś w przypadku, gdy nie była wydana zgoda na zmianę przeznaczenia terenu, a jest ona wymagana, wówczas konieczne jest sporządzenie planu miejscowego. W takiej sytuacji trzeba złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o sporządzenie planu. Nie chodzi, oczywiście, o plan dla całej gminy, ale wycinek obejmujący teren, na którym znajduje się działka wnioskodawcy.
Jakie przeszkody?
Procedura związana ze sporządzaniem planu miejscowego może trwać pół roku, ale też rok lub dwa lata. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego zaledwie kilkanaście procent gmin ma plany zagospodarowania przestrzennego? Otóż blokadą są tu przede wszystkim koszty związane z przygotowaniem i uchwaleniem planu. Trzeba przeprowadzić specjalistyczne ekspertyzy, opracować prognozy dotyczące sytuacji gospodarczej i społecznej gminy, przewidzieć jej rozwój, któremu sprzyjać powinno odpowiednie zagospodarowanie przestrzenne. Z opracowanego i zatwierdzonego planu wynikać będą konsekwencje prawne oraz finansowe. Konieczne będzie m.in. wypłacenie odszkodowań za straty poniesione przez właścicieli nieruchomości, których wartość zostanie pomniejszona. Potrzebne będą też pieniądze na wykupywanie gruntów przeznaczonych na cele publiczne. Środki na te wydatki gmina musi zapewnić w swoim budżecie, tak więc ani sporządzenie i uchwalenie planu, ani termin tego przedsięwzięcia nie zostały ustawowo nakazane. Obligatoryjne jest natomiast przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów górniczych, dla obszarów użyteczności publicznej (jest nią np. rynek miejski), dla handlowych terenów wielkopowierzchniowych (supermarkety) i dla terenów oraz przedsięwzięć związanych ze scalaniem i podziałem gruntów. Niektóre z tych przedsięwzięć są finansowane spoza środków gminy.
Kilka warunków
Jeśli inwestor myśli o zabudowie zagrodowej, musi prowadzić działalność rolniczą. Jeśli rolnikiem nie jest i nie zamierza być, niech przyjrzy się działce, którą chce kupić i zbudować na niej dom, z punktu widzenia wspomnianego art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak już wcześniej informowaliśmy, pozytywną decyzję o warunkach zabudowy inwestor uzyska wówczas, gdy sąsiednia działka jest już zabudowana, gdy jego działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, lub – jeśli takowego nie ma – dogada się z sąsiadem w sprawie służebności dotyczącej przejścia i przejazdu przez jego teren. Ale uwaga: są z tym problemy, gdy pojawią się sąsiedzkie konflikty. Lepiej więc przeprowadzić sądownie ustanowienie drogi koniecznej. Ważnym dokumentem prowadzącym do pozytywnego załatwienia wniosku dotyczącego warunków zabudowy jest wstępna umowa zawarta z dysponentami mediów o wykonanie uzbrojenia terenu. Dysponentami tymi są przedsiębiorstwa energetyczne, wodno-kanalizacyjne oraz gazownicze. Jeśli teren nie jest skanalizowany lub oczyszczalnia nie jest w stanie przyjąć kolejnej porcji ścieków, możliwa jest budowa własnej oczyszczalni, ale to spory wydatek. Podobnie w przypadku braku wodociągu możliwe jest wywiercenie lub wykopanie studni. W takich przypadkach dołącza się wstępną umowę z wykonawcami przedsięwzięć. Tak czy inaczej, inwestor sam musi zadbać zapewnienie sobie dostępu do mediów.
